Uw garantie op kwaliteitsvol, juridisch advies

Het gezag van gewijsde van de beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars bij Appartementsmede-eigendom

1.

In de Appartementswet (art. 577-7, 577-8, 577-13 B.W.) worden aan de Algemene Vergadering van Mede-eigenaars (hierna “de algemene vergadering”) op expliciete wijze uitgebreide bevoegdheden toegekend. Deze bevoegdheden moeten het behoud en het beheer van de mede-eigendom door de algemene vergadering mogelijk maken en garanderen.

Daarnaast kunnen de statuten van een mede-eigendom aan de algemene vergadering nog bijkomende bevoegdheden toekennen, mits deze ingevolge de wet niet toegewezen zijn aan andere organen van de mede-eigendom.

Tenslotte beschikt de algemene vergadering ook over de zogenaamde residuaire  bevoegdheid. Dit betekent dat zij bevoegd is voor de materies waarvoor, noch in de Appartementswet, noch in de statuten, een ander orgaan van de mede-eigendom is aangeduid.


2.

De wijze waarop de besluiten van de algemene vergadering tot stand komen is aan strikte wettelijke voorschriften onderworpen (ondermeer m.b.t. de uitnodiging tot de algemene vergadering, de samenstelling van de agenda,  de aanwezigheidsvereiste voor geldige beraadslaging, de wijze van stemming en de meerderheidsvereisten voor goedkeuring van de besluiten, ..).

Eenmaal de algemene vergadering over een agendapunt een besluit heeft genomen, kan dit onder welbepaalde voorwaarden en binnen een bepaalde termijn (4 maanden) nog aangevochten worden door één of meerdere mede-eigenaars, mits deze daartoe geldige redenen hebben.  

De verzamelnaam voor de verschillende rechtsvorderingen die tegen een besluit van de algemene vergadering kunnen ingesteld worden, noemt men “het contentieux van de algemene vergadering”.   Zelfs een vordering tot schorsing van een genomen besluit, in afwachting dat over een rechtsvordering een beslissing ten gronde valt, behoort desgevallend tot de mogelijkheden.

De Vrederechter is de bevoegde rechter in deze materie.


3.

De vraag die zich ons hier bezighoudt is of een besluit van de algemene vergadering, éénmaal de wettelijk voorziene termijn om ze aan te vechten voorbij is,  definitief en onaantastbaar is (of in juridische terminologie  “gezag van gewijsde bekomt”).

Het antwoord is in principe “ja”. Het besluit wordt definitief en komt in principe in aanmerking om uitgevoerd te worden door de syndicus, tenzij de algemene vergadering anders zou beslist hebben.

Er zijn echter een (beperkt) aantal uitzonderingen op deze regel. 

Een eerste uitzondering betreft de gevallen waarin de algemene vergadering een besluit zou genomen hebben, waartoe zij niet bevoegd was. 

Dergelijke besluiten, genomen met bevoegdheidsoverschrijding, zijn steeds aanvechtbaar. Als voorbeeld kan aangehaald worden het geval waarbij de algemene vergadering een besluit neemt dat louter een maatregel omtrent privatieve delen betreft, en geen enkel verband houdt met het beheer van de gemeenschappelijke delen van de mede-eigendom en voor dit beheer geen enkele implicatie heeft.

Een  tweede uitzondering is gelinkt aan de gevallen waarin de algemene vergadering terugkomt op een door haar eerder genomen beslissing mbt dezelfde kwestie. 

Een nieuwe beslissing omtrent een bepaalde aangelegenheid is principieel mogelijk omdat de algemene vergadering moeten kunnen rekening houden met nieuwe omstandigheden en feitelijke gegevens, die haar beslissing kunnen beïnvloeden en haar kunnen noodzaken tot het nemen van een gewijzigd besluit.

Er zijn echter een aantal beperkingen verbonden aan deze uitzondering:

1) het eerdere besluit mag nog niet uitgevoerd zijn;

2) het  nieuwe andersluidende besluit moet het gemeenschappelijk belang van de mede-eigenaars dienen en mag niet uitsluitend genomen worden in het belang van één  of meerdere mede-eigenaars;

3) de verworven rechten die een mede-eigenaar uit het eerdere besluit heeft bekomen, mogen niet aangetast worden door het wijzigend nieuw besluit;

Is niet aan deze drie cumulatieve beperkende voorwaarden voldaan, dan is een nieuw wijzigend besluit uit de boze.

Het is echter duidelijk dat deze voorwaarden (vooral nrs 2 en 3) het voorwerp kunnen zijn van uiteenlopende interpretatie en kunnen leiden tot discussie. Zo heeft het begrip “verworven rechten” , in het bijzonder, reeds aanleiding gegeven tot uitgebreide Rechtspraak.


4. 

Besluit:

De besluiten van de algemene vergadering bij appartementsmede-eigendom bekomen, na verloop van het verstrijken van de wettelijke termijn voor betwisting, gezag van gewijsde, doch dit gezag van gewijsde is niet absoluut, want onbestaand in bepaalde uitzonderingsgevallen.

Omtrent de toepasselijkheid van deze uitzonderingen kan uiteraard ook betwisting ontstaan.

Alle geschillen omtrent deze materie worden beslecht door de Vrederechter.